小規模宅地等の特例

Small residential area

お困りごと

親の土地が多くて相続税が高そう

相続した土地の税金を減らしたい方

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例を簡単に言うと、被相続人と一緒に住んでいた土地を相続したのであれば330㎡までは80%減額するというものです。
小規模宅地等の特例を使うと1,220万円もの税金をカット
「80%減額される」と言われても小規模宅地等の特例がどれほどオトクか想像しづらいというご意見をよくいただきますので例を出します。
詳しい計算をすると複雑になるので簡略化した例になります。
例えば1億円の不動産を相続した場合を考えます。

【小規模宅地等の特例を使わない場合】
相続税は土地の8,000万円、家屋2,000万円の合わせて1億円から基礎控除で3,600万円控除し、余った残りの6,400万円に課税されます。おおよそですが支払うべき相続税は1,220万円です。

【小規模宅地等の特例を使った場合】
小規模宅地等の特例を使えば、まず8,000万円の土地が80%減額されます。
その後、減額した残りの1,600万円と家屋の2,000万円に課税されますが、ここからさらに基礎控除の3,600万円が控除されますので税金の支払いはゼロになります。
小規模宅地等の特例を使わなければ1,220万円の税金を支払い、使うと税金がゼロ。この違いを見ていただくと、いかに負担軽減ができるかイメージいただけたと思います。

小規模宅地等の特例が使える土地と条件

では小規模宅地等の特例を使うにはどうしたらいいのか？
小規模宅地等の特例が使える土地は大きく分けて以下の3パターンです。
1．特定居住用宅地：住宅として使っていた土地
2．特定事業用宅地：事業で使っていた土地
3．貸付事業用宅地：賃貸していた土地
それぞれの土地で使える人、減額される率など違いますので、各条件を詳しく見ていきましょう。

（1）特定居住用宅地等：住宅として使っていた土地
被相続人の自宅がある土地に適用されます。
【減額率と適用面積】
減額は80％。適用される限度面積は330㎡までです。
＊約100坪まで適用可
例えば、400㎡の自宅を相続したら、そのうちの330㎡までが80%減額され、残りの70㎡は通常の課税率で税金がかかります。
【使うためには？】
次にあげる3つのうち1つでも当てはまることが必要です
被相続人の配偶者が土地を相続
被相続人と同居していた人が土地を相続
被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得（＊家なき子特例）

（2）特定事業用宅地等：事業で使っていた土地
被相続人の個人名義の土地で、個人名義の建物で事業をしていた場合に適応されます。
商店街にあるお肉屋さんや駄菓子屋さんなどの個人商店が、よくあてはまるケースが多いです。
【減額率と適用面積】
減額は80％。適用される限度面積は400㎡までです。
＊約120坪まで適用可
【使うための条件】
相続開始3年前からその土地で事業をやっている
相続税の申告終了（申告期限の10か月間）まで事業用の土地として使う
【ポイント】
株式会社・有限会社はどうしたらいい？
親族で会社をやられているときに多くみられるケースですが、土地が個人名義で、建物が法人名義の場合は特定事業用宅地になりません。
それでは小規模宅地等の特例は使えないのかというとそうではありません。
小規模宅地等の特例は使えます。
ただ、この場合は「特定同族会社事業用宅地」というまた別区分の土地に該当しますので、減額率や条件も少し変わってきます。
相続した会社を申告期限までに転業・廃業した場合は小規模宅地等の特例は使えるのか？
使えませんのでご注意ください。

（3）貸付事業用宅地等：賃貸していた土地
被相続人が貸していた土地に適用されます。
アパートや賃貸などはもちろん、駐車場や駐輪場も含まれます。
【減額率と適用面積】
減額は50％。適用される限度面積は200㎡までです。
＊約60坪まで適用可
【使うための条件】
相続開始3年前から土地の貸付を行っている
相続税の申告終了（申告期限の10か月間）まで貸付を行っている

あなたは小規模宅地等の特例を使えるのか？

どうしたら小規模宅地等の特例を使え、どのような土地が、どれほど減額できるか見ました。
あなたが相続する土地がどの土地に該当し、大まかに特例が使えるのかどうかがわかったと思います。
ただ、ご注意いただきたい点は今回ご紹介したことは概要なので「あなたが相続した土地は小規模宅地の特例を使えるのか？」という疑問に正確に答えられていないということです。
土地の形や面積、使い方は人それぞれで、どのような場合に特例が使えて、どのような場合に使えないか、数百種類ものパターンに応じた取り決めがあります。

例えば
・一緒に住んでいたが家計の財布は別々
・2世帯住宅
・被相続人が老人ホーム、病院にいた
など。

それぞれどういったパターンがあるのか、また書くべき申告書類は何かなど、全体像を知りたい場合は、お気軽にお問い合わせください。