Real estate
現金を不動産に変えると節税できる
現金を不動産に変えると節税できるとは
現金を不動産に変えると節税効果があるのはなぜ？
相続税の負担を減らすための工夫としてよく検討されるものに不動産があります。
中高齢者の方は不動産業者などから営業を受けることもあるでしょう。
「現金を不動産に変える」ことで節税効果を生むことができるからです。
確かに節税効果は期待できますが、不動産業者など人に言われるがままではなく、その仕組みを自分で理解しておくことが大切です。
相続税の負担を減らすための工夫としてよく検討されるものに不動産があります。
中高齢者の方は不動産業者などから営業を受けることもあるでしょう。
「現金を不動産に変える」ことで節税効果を生むことができるからです。
確かに節税効果は期待できますが、不動産業者など人に言われるがままではなく、その仕組みを自分で理解しておくことが大切です。
現金の相続と不動産の相続を比較！どれくらい節税できる？
次に、現金の相続と不動産の相続ではどれくらいの節税効果が見込めるのか、現金2億円の相続を例にあげて、具体的な節税効果をシミュレーションしてみましょう。
現金2億円をそのまま現金で相続する場合、課税される相続税の金額を相続税の税率表から試算すると、その金額は次のとおりです。
2億円（相続税評価額）-3,600万円（基礎控除）＝1億6,400万円
1億6,400万円×40％（相続税率）-1,700万円（控除額）=4,860万円（相続税）
※相続人1人の場合（以下同じ条件）
相続税の税率
現金2億円をそのまま現金で相続する場合、課税される相続税の金額を相続税の税率表から試算すると、その金額は次のとおりです。
2億円（相続税評価額）-3,600万円（基礎控除）＝1億6,400万円
1億6,400万円×40％（相続税率）-1,700万円（控除額）=4,860万円（相続税）
※相続人1人の場合（以下同じ条件）
相続税の税率
| 決定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10% | － |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
出典：国税庁「No.4155 相続税の税率」
一方、現金2億円を不動産に変えて相続した場合はどうなるでしょうか？
現金2億円で不動産を購入して相続した場合、不動産の相続税評価額は一般的に実勢価格より下がる傾向があります。つまり、現金を不動産に変えて相続することで、相続税評価額を引き下げられることになるのです。
相続税評価額が購入価格の仮に7割としてシミュレーションすると、課税される相続税の金額は次のとおりです。
1億4,000万円（相続税評価額）-3,600万円（基礎控除）＝1億400万円
1億400万円×40％（相続税率）-1,700万円（控除額）=2,460万円（相続税）
現金2億円をそのまま相続した場合の相続税4,860万円と比較すると、2,400万円の減額となりました。（相続税評価額は物件により異なります）
一方、現金2億円を不動産に変えて相続した場合はどうなるでしょうか？
現金2億円で不動産を購入して相続した場合、不動産の相続税評価額は一般的に実勢価格より下がる傾向があります。つまり、現金を不動産に変えて相続することで、相続税評価額を引き下げられることになるのです。
相続税評価額が購入価格の仮に7割としてシミュレーションすると、課税される相続税の金額は次のとおりです。
1億4,000万円（相続税評価額）-3,600万円（基礎控除）＝1億400万円
1億400万円×40％（相続税率）-1,700万円（控除額）=2,460万円（相続税）
現金2億円をそのまま相続した場合の相続税4,860万円と比較すると、2,400万円の減額となりました。（相続税評価額は物件により異なります）
| 相続する財産 | 相続税評価額 | 相続税額 |
| 現金2億円 | 2億円 | 4,860万円 |
| 2億円で購入した不動産 | 1億4,000万円 | 2,460万円 |
賃貸不動産購入も相続対策になる？節税シミュレーション
現金を不動産に変えることで相続対策になると解説してきましたが、それが賃貸不動産であれば、相続対策としてはさらに効果的です。自宅として利用することを目的とした不動産よりも、人に貸すことを目的とした賃貸不動産の方が、相続税評価額は2割程度低くなるためです。
具体的にシミュレーションしてみましょう。2億円の現金を使って居住用の賃貸不動産ビル一棟を、土地1億円、建物1億円で購入したと仮定します。その場合、土地と建物に対して課税される相続税の金額は次のとおりです。
土地 7,000万円×（1-0.7（借地権割合）×0.3（借家権割合）×100％（賃貸割合）=5,530万円
建物 7,000万円×（1-0.3（借家権割合）×100％（賃貸割合）=4,900万円
（5,530万円+4,900万円）-3,600万円（基礎控除）＝6,830万円
6,830万円×30％（相続税率）-700万円（控除額）=1,349万円（相続税）
※土地の自用地・建物の固定資産税の評価額は購入価格の7割、借地権割合は70％、借家権割合30％。賃貸割合100％と仮定した場合
土地と建物に課される相続税は1,349万円となり、現金を不動産に変えて相続した場合の相続税2,460万円と比較すると1,111万円の減額、現金2億円をそのまま相続した場合の相続税4,860万円と比較すると、3,511万円の減額となりました。
具体的にシミュレーションしてみましょう。2億円の現金を使って居住用の賃貸不動産ビル一棟を、土地1億円、建物1億円で購入したと仮定します。その場合、土地と建物に対して課税される相続税の金額は次のとおりです。
土地 7,000万円×（1-0.7（借地権割合）×0.3（借家権割合）×100％（賃貸割合）=5,530万円
建物 7,000万円×（1-0.3（借家権割合）×100％（賃貸割合）=4,900万円
（5,530万円+4,900万円）-3,600万円（基礎控除）＝6,830万円
6,830万円×30％（相続税率）-700万円（控除額）=1,349万円（相続税）
※土地の自用地・建物の固定資産税の評価額は購入価格の7割、借地権割合は70％、借家権割合30％。賃貸割合100％と仮定した場合
土地と建物に課される相続税は1,349万円となり、現金を不動産に変えて相続した場合の相続税2,460万円と比較すると1,111万円の減額、現金2億円をそのまま相続した場合の相続税4,860万円と比較すると、3,511万円の減額となりました。
| 相続する財産 | 相続税評価額 | 相続税額 |
| 現金2億円 | 2億円 | 4,860万円 |
| 2億円で購入した不動産（自宅） | 1億4,000万円 | 2,460万円 |
| 2億円で購入した不動産（賃貸） | 1億430万円 | 1,349万円 |
